Del mapa al edificio, en 15 pasos
Un sitio eriazo de Santiago centro, desde el mapa hasta un edificio de 7 pisos con la norma de la Zona B del Plan Regulador, estudiado en Archiblocks. El video tiene música original y no tiene voz: los rótulos en pantalla explican cada paso.
| Tiempo | Capítulo |
|---|---|
| Presentación | |
| Parte 1 · Ubica el terreno | |
| 1. Abre «Terreno» | |
| 2. Busca la dirección | |
| 3. Enciende el satélite | |
| 4. Dibuja el predio | |
| 5. Marca las calles | |
| Parte 2 · Trae la norma | |
| 6. Intersecta la normativa | |
| La norma de la Zona B | |
| Parte 3 · Calcula la cabida | |
| Parte 4 · Modela por pisos | |
| 7. Usa este terreno | |
| 8. Niveles cada 3,21 m | |
| 9. El primer piso | |
| 10. Cópialo hacia arriba | |
| Parte 5 · Presenta el proyecto | |
| Los 7 pisos en 3D | |
| Pinta la cubierta | |
| Gira la vista | |
| Un color por piso | |
| El edificio terminado | |
| Resumen | |
| Cierre |
¿Qué es la cabida de un proyecto de arquitectura?
Las definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) se citan por su artículo. Los valores de ejemplo son los de la Zona B del Plan Regulador de Santiago, que es la zona del terreno del video.
- Cabida
- Qué es: La cantidad de superficie que cabe en un terreno según su norma: cuántos metros cuadrados, en cuántos pisos y con qué huella. Es un término de la práctica profesional; la OGUC no lo define, pero sí define cada uno de los parámetros que lo forman [F1].Para qué sirve: Para saber, antes de diseñar o de comprar un terreno, cuánto proyecto admite. Es el primer estudio de un encargo.
- Coeficiente de constructibilidad
- Qué es: El número que, multiplicado por la superficie total del predio, descontadas las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados que se pueden construir sobre el terreno [F1].Para qué sirve: Da el total edificable. En la Zona B del Plan Regulador de Santiago es 3,6 para uso vivienda y 5,5 para otros usos [F5].
- Coeficiente de ocupación de suelo
- Qué es: El número que, multiplicado por la superficie total del predio, descontadas las áreas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados que se pueden construir en el primer piso [F1]. Los pisos superiores pueden tener su propio coeficiente, el de ocupación de los pisos superiores [F1].Para qué sirve: Limita la huella del edificio. En la Zona B es 1,0 en el primer piso y 0,7 en los pisos superiores para vivienda [F5].
- Altura de edificación y altura máxima
- Qué es: La altura de edificación es la distancia vertical, en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior a él [F1]. La altura máxima la fija el instrumento de planificación de cada zona.Para qué sirve: Dice cuántos pisos caben. En la Zona B la altura máxima es 22,5 m para todos los sistemas de agrupamiento, y no se permite edificación aislada sobre la continua [F5].
- Sistema de agrupamiento
- Qué es: La forma en que el edificio se relaciona con los deslindes. Aislado: separado de los deslindes por las distancias que resultan de rasantes y distanciamientos. Pareado: dos edificaciones a partir de un deslinde común. Continuo: emplazado a partir de los deslindes laterales, ocupando todo el frente del predio y con la altura que fija el instrumento de planificación [F1].Para qué sirve: Cambia qué reglas se aplican. Rasantes y distanciamientos rigen para la edificación aislada y las partes aisladas de la pareada [F2]. La Zona B es de agrupamiento continuo [F5].
- Rasante
- Qué es: Una recta imaginaria que, con un ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual se puede desarrollar un proyecto de edificación [F1]. Se levanta en los deslindes con otros predios y en el punto medio entre las líneas oficiales del espacio público que enfrenta el predio [F2].Para qué sirve: Recorta el volumen hacia los vecinos y la calle. El ángulo depende de la región y lo fija la tabla del artículo 2.6.3 de la OGUC [F2].
- Distanciamiento
- Qué es: La distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto más cercano de la edificación, sin contar aleros, vigas, jardineras ni marquesinas [F1].Para qué sirve: Separa la edificación aislada de los vecinos. La OGUC exige 3,0 m con vanos y 1,4 m sin vanos hasta 3,5 m de altura; 3,0 m y 2,5 m entre 3,5 y 7,0 m, y 4,0 m sobre 7,0 m [F2].
- Adosamiento
- Qué es: La edificación que se apoya contra un deslinde. Su longitud no puede pasar del 40 % del deslinde común con el vecino y su altura en el deslinde no puede pasar de 3,5 m, salvo las excepciones del mismo artículo [F3].Para qué sirve: Permite construir pegado al vecino en una parte del deslinde sin que el edificio deje de ser aislado.
- Antejardín
- Qué es: El área entre la línea oficial y la línea de edificación, regulada en el instrumento de planificación territorial [F1].Para qué sirve: Retira el edificio de la calle. En la Zona B la ordenanza no fija un mínimo general: exige antejardín donde ya existe en la cuadra [F5].
- Línea oficial y línea de edificación
- Qué es: La línea oficial es el deslinde entre la propiedad privada y el espacio público, indicado en el plano del instrumento de planificación. La línea de edificación es la línea a partir de la cual se puede levantar la edificación [F1].Para qué sirve: Marcan dónde empieza lo construible. Cuando no hay antejardín, coinciden.
- Certificado de informaciones previas (CIP)
- Qué es: El certificado que emite la Dirección de Obras Municipales, a petición de cualquier interesado, con las condiciones que el instrumento de planificación fija para un predio. El plazo es de 7 días, o de 15 si la Dirección no tiene información catastral del predio [F4].Para qué sirve: Es el documento que confirma la norma de un predio. La cabida que se calcula en el modelador es referencial y no lo reemplaza.
Cómo se hace en Archiblocks
Archiblocks, el modelador de arquitectura en el navegador, permite estudiar la cabida en el mismo proyecto donde después se modela. Si todavía no has dibujado en él, empieza por la guía «Cómo dibujar planos de planta en línea y en 3D».
Lo que sigue es lo que muestra el video, en el mismo orden. Los nombres son los de los botones de la aplicación. Se grabó en el modelador publicado el 20-10-2026.
Parte 1 · Ubica el terreno
- Abre «Terreno». Arriba a la derecha, «Terreno» → «Ubicar Terreno». Se abre el diálogo «Definir mi terreno».
- Busca la dirección. Se escribe la comuna (Santiago) y la dirección, y se aprieta «Buscar». El mapa se centra en el terreno.
- Enciende el satélite. Con «Vista satélite», el mapa pasa a la foto aérea y se acerca hasta ver el predio entero.
- Dibuja el predio. Se hace un clic en cada esquina del sitio. El diálogo muestra «Polígono de 4 vértices · 2.829 m²».
- Marca las calles. En «Retiros por deslinde y vías», cada lado que da a una calle pasa de «Deslinde vecino» a «Vía». En el mapa, esos lados quedan en rojo.
Parte 2 · Trae la norma
- Intersecta la normativa. Con «[ Intersectar normativa ]», el diálogo marca «Ficha OK» y muestra el expediente de la zona: Zona B — Pericentro, usos permitidos y prohibidos, constructibilidad, ocupación de suelo, altura máxima, agrupamiento y antejardín, cada uno con su artículo.
A continuación, el video resume en una lámina los cuatro parámetros que usa la cabida: constructibilidad 3,6, ocupación de suelo 1, altura máxima 22,5 m y agrupamiento continuo [F5].
Parte 3 · Calcula la cabida
En el video es una lámina animada, sin pasos en pantalla.
- 2.829 m² × 3,6 = 10.184 m² que se pueden construir [F1][F5]. El ejemplo supone que el predio no tiene áreas afectas a utilidad pública.
- 22,5 m ÷ 7 pisos = 3,21 m por piso [F5].
- 10.184 m² ÷ 7 = 1.455 m² por planta. Equivale al 51 % del predio, bajo la ocupación de 1,0 del primer piso y de 0,7 de los pisos superiores [F5].
- 2.829 − 1.455 = 1.374 m² que quedan de jardín, hacia la calle Mencía de los Nidos.
- La planta del predio se reparte entre el edificio y el jardín, y se transforma en los 7 pisos.
Parte 4 · Modela por pisos
- Usa este terreno. El predio entra al proyecto. La vista 3D muestra los edificios vecinos.
- Niveles cada 3,21 m. En «Niveles» → «+ Nuevo nivel» se crean del Piso 2 (3,21 m) al Piso 7 (19,29 m).
- El primer piso. «Volumen», forma Polilínea y 321 cm de altura, dibujado sobre la franja del predio hacia la calle Cóndor.
- Cópialo hacia arriba. Con el volumen seleccionado, «Copiar a otro nivel» lo copia del Piso 2 al Piso 7.
Parte 5 · Presenta el proyecto
En el video, con la marca «3D».
- Los 7 pisos en 3D. «3D completa» y la cámara se aleja: el edificio de 22,5 m junto a los vecinos.
- Pinta la cubierta. «Pintar», «la cara», se marca «Relleno», se elige el rojo y se hace clic en la cara superior.
- Gira la vista. Se arrastra sobre el 3D para mirar el edificio desde la calle Cóndor.
- Un color por piso. «Pintar» → «el elemento entero»: cada piso en un tono distinto de rojos y grises suaves. Como al pintar el Piso 7 entero también cambia su cubierta, se vuelve a «la cara» para dejarla en rojo.
- El edificio terminado. Un último giro muestra los siete pisos y el jardín.
Todo funciona en el navegador, sin instalar nada. El modelo se puede exportar en IFC para compartirlo con otras disciplinas; las siglas que aparecen en esa coordinación están explicadas en el Glosario BIM.
El terreno del ejemplo es un sitio eriazo de Santiago centro, entre las calles Nataniel Cox, Cóndor, Roberto Espinoza y Mencía de los Nidos. Sus 2.829 m² se midieron sobre la foto satelital en el modelador y no son un dato de catastro. Los valores de la Zona B salen de la ficha normativa que usa el modelador, que cita el texto refundido de junio de 2026 [F5]; la ficha es de macrozona y un predio puede estar en un sector especial con otros valores. Por eso la cabida es referencial y no reemplaza el CIP.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros cuadrados puedo construir en mi terreno?
Multiplica la superficie del terreno, descontadas las áreas de utilidad pública, por el coeficiente de constructibilidad de tu zona [F1]. En el ejemplo del video, 2.829 m² por 3,6 dan 10.184 m² [F5]. Ese es el máximo total: después hay que comprobar que quepa con la ocupación de suelo, la altura y las rasantes.
¿Qué diferencia hay entre constructibilidad y ocupación de suelo?
La constructibilidad fija el total de metros cuadrados que se pueden construir, sumando todos los pisos. La ocupación de suelo fija cuánto se puede construir en el primer piso, es decir, la huella [F1]. Un proyecto tiene que cumplir las dos a la vez.
¿Cuántos pisos puedo construir?
Depende de la altura máxima de la zona y de la altura que le des a cada piso. En la Zona B del ejemplo, la altura máxima es 22,5 m [F5]: con pisos de 3,21 m caben 7. En edificación aislada, además, las rasantes pueden recortar los pisos de arriba [F2].
¿Por qué en el ejemplo el edificio llega hasta los deslindes, sin rasantes ni distanciamientos?
Porque la Zona B es de agrupamiento continuo [F5]. La OGUC aplica rasantes y distanciamientos a la edificación aislada y a las partes aisladas de la pareada [F2]; la edificación continua se emplaza a partir de los deslindes laterales [F1].
¿Cómo sé qué zona del Plan Regulador le toca a mi terreno?
El documento que lo confirma es el certificado de informaciones previas (CIP), que se pide en la Dirección de Obras Municipales de la comuna [F4]. El modelador trae la zona como referencia para estudiar la cabida, pero un predio puede estar en un sector especial con otras reglas, y eso lo resuelve el CIP.
¿La cabida que calculo en Archiblocks sirve para el permiso de edificación?
No. Es una estimación para decidir y diseñar: no reemplaza el CIP ni la revisión de la Dirección de Obras. Además, este ejemplo no considera estacionamientos, densidad ni las demás exigencias de la ordenanza local.
¿Qué pasa si parte de mi terreno está afecta a utilidad pública?
Esa parte se descuenta de la superficie antes de aplicar los coeficientes de constructibilidad y de ocupación de suelo [F1]. Por eso conviene revisar el CIP antes de calcular.
Fuentes
- F1 MINVU, DS 47 de 1992, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, art. 1.1.2 «Definiciones». Ley Chile, Biblioteca del Congreso Nacional (texto revisado el 21-10-2026): https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8201
- F2 OGUC, art. 2.6.3: rasantes y distanciamientos (misma fuente). La tabla de ángulos de rasante no se cita porque Ley Chile la publica como imagen: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8201
- F3 OGUC, art. 2.6.2: adosamiento (misma fuente): https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8201
- F4 OGUC, art. 1.4.4: certificado de informaciones previas (misma fuente): https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8201
- F5 I. Municipalidad de Santiago, Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal de Santiago, texto refundido de junio de 2026, art. 30, Zona B, y art. 14
Las funciones de Archiblocks descritas arriba no tienen fuente externa: se ven en la grabación del 20-10-2026 (versión V.1.07 del modelador).
- Cabida
- Constructibilidad
- Ocupación de suelo
- Altura máxima
- Rasantes
- Plan Regulador
- OGUC
- CIP
- Santiago
- Arquitectura en Chile